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地役权案例举例分析

地役权案例举例分析

地役权案例举例分析

 

地役权举例《一》

某甲房地产开发公司拍得某市区河畔一块土地,准备以“观景”为理念设计并建造一所高层观景商品住宅楼。但该地前面有一平房制衣厂,为了该住宅楼业主能在房间里欣赏河畔风景,双方约定:制衣厂在30年内不得在该土地上兴建三层高以上建筑;作为补偿,甲每年向制衣厂支付20万元。三年后,制衣厂将该土地使用权转让给乙公司,乙公司在该土地上动工修建高层电梯公寓。甲公司得知后,便要求乙公司立即停止兴建。但遭到拒绝,甲于是向法院提起诉讼,请求法院判决乙公司停止施工并同时要求制衣厂承担违约责任。

本案争议焦点是甲公司和制衣厂之间地役权合同是否生效?该地役权合同能否约束乙公司?

本案中,甲公司与制衣厂之间的约定符合《物权法》第一百五十六条“地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。”第一百五十九条“供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利。”的规定。所以甲与制衣厂之间设立了地役权,制衣厂违反合同的约定,理应承担违约责任。但甲与制衣厂之间的地役权合同没有到登记机构登记,不能对抗善意的第三人乙公司,作为受让供役地人的乙公司没有义务遵守地役权合同的约定,乙公司可以在不防碍相邻权人的相邻权的情况下任意使用该土地,包括修建高层电梯公寓。所以,本案在《物权法》生效实施以后将会统一评判标准,判决由制衣厂承担违约责任,驳回甲公司要求乙公司停止施工的诉讼请求。

地役权举例《二》

甲房地产公司从他人手中购得土地一块,以“观景”为理念设计并建造观景商品住宅楼。该地块前有一学校乙,双方协议约定:乙在20年内不得在该处兴建高层建筑,为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。

协议签订一年后学校迁址,将学校土地和房屋全部转让给丙房地产公司,乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该地块后建高层住宅。甲得知后要求丙立即停止兴建,遭到拒绝便向法院提起诉讼,请求确认乙与丙之间转让土地合同无效,并要求赔偿损失。

《物权法》第一百五十八条规定,“地役权自地役权合同生效时成立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。”本案中甲房地产公司与乙学校之间虽然根据合同已经设立了地役权,但没有进行登记,因此该地役权不具有对抗善意第三人丙的效力,所以甲不能要求丙承担自己遭受损失的责任,而只能向乙追究赔偿责任(甲与乙之间的合同仍然有效)。


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